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零售业市场面临不断洗牌的局面

  综述。综述显示2019年第二季度甲级写字楼租金环比下降1.1%至每天每平方米9.4元。零售物业市场上,主要商圈首层平均租金环比上涨1.7%至每天每平方米60.2元。

  第二季度,上海甲级写字楼市场有两个新项目竣工交付,为市场带来约136,000平方米的办公面积,甲级写字楼市场存量升至1,865万平方米。市场新增供应较上个季度有大幅的下降,环比减少75%。位于虹口北外滩的凯德来福士东塔在五月份交付使用,办公面积约在91,000平方米,这是继人民广场的来福士广场和中山公园的长宁来福士之后凯德在上海的第三座来福士综合体项目。第二季度位于浦东前滩由铁狮门开发的晶耀前滩第四期竣工交付,为市场带来约45,000平方米的办公面积,这也是晶耀前滩综合体项目写字楼部分的最后一期。

  第二季度,上海甲级写字楼市场平均租金继续环比下跌1.1%至每天每平方米人民币9.4元。核心商务区内平均租金环比下滑1.7%至每天每平方米人民币11.4元,降幅高于市场平均水平。其中,小陆家嘴区域的平均租金为每天每平方米人民币12.4元,环比下跌2.4%。莱坊高级董事及上海办公楼及工业服务部主管张延军表示:“第二季度,由于新项目入市以及整体租赁需求不足,甲级写字楼市场整体空置率环比微升0.4个百分点至13.5%。不过来自TMT行业和联合办公行业的需求保持稳定,市场空置率大幅增加的情况有所缓解。”

  “预计2019年下半年,上海还将有超过150万平方米左右的新项目入市,其中位于新兴商务区的比例超过60%,市场租金将存在下行压力,空置率继续上升。”

  第二季度,上海有六座商场开业,共为市场带来423,000平方米的商场面积,新供面积同比下降9.5%。六座商场中,有三座位于内环内,一座位于内环与中环之间,两座位于外环外。其中,位于内环内的三座新开商场体量都在50,000平方米以内。第二季度内,“5.1”劳动节、“6.1”儿童节、端午节以及“6.18”京东店庆日等一系列的国定假期和电商节日促进了零售消费额的增长。上海市386家零售和餐饮企业在五一假期前三天实现销售额人民币36.5亿元,同比增长11.8%;端午小长假期间上海实现零售消费额人民币106.58亿元,同比增长7.7%。

  第二季度,上海主要商圈首层平均租金环比上涨1.7%至每天每平方米60.2元。南京西路商圈内,正在全面升级的四季坊项目以及表现稳健的兴业太古汇间接带动了南京西路街铺租金的提升,而其他主要商圈的街铺租金则保持稳定。在进行了部分或者整体的租户和品牌调整以后,主要商圈内的购物中心平均租金都出现了不同程度的上浮,购物中心整体平均租金环比上升2.7%至每天每平方米63.6元。第二季度,购物中心的整体空置率环比保持不变在11.2%。

  莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨表示:“展望未来,零售业市场面临不断洗牌的局面,继10 Corso Como、Forever 21、家乐福和高岛屋纷纷宣布退出中国后,可能将有更多的外来品牌面临在中国的生存考验。下半年,我们预计零售新供仍将维持在高位,存量改造升级项目也会逐渐增多。预计开业的商业项目有位于普陀区的Love@大都会、位于静安区的静安国际中心以及位于外高桥的森兰花园城。”

  第二季度,上海工业地产市场持续向好,表现稳健。物流仓储方面,平均租金环比上涨1.9%至每天每平方米人民币1.61元,增幅环比增加1.9个百分点。旺盛的仓储租赁需求导致物流仓库的空置率环比下跌0.3个百分点至7.2%。零售商对高标准仓储的需求保持旺盛,例如,百安居在安博上海金山物流中心租赁了20,000平方米的仓库面积;野兽派在普洛斯临港物流园租赁了10,000平方米的仓库面积。

  厂房方面,第二季度上海工业厂房租金稳步提升,单层厂房平均租金环比上涨0.8%至每天每平方米人民币1.27元。多层厂房亦受到市场欢迎,位于宝山城市工业园区内的东大理学院上海科研创业基地一期有近15,000平方米的多层厂房面积已经全部出租。

  第二季度,上海投资市场共录得四宗整购交易,市场总投资金额超过人民币150亿元,物业类型以商办综合项目为主。来自于美国、加拿大和新加坡的基金公司和发展商在2019年上半年表现十分活跃,其总投资金额已经超过人民币350亿元。4月份,丰泰地产以不低于人民币30亿元的价格购入位于火车站北广场的上海金融街中心一期四栋甲级写字楼及零售空间,将与开发商控股一起共同打造这一综合项目。同月,绿地香港把绿地黄浦滨江项目售予加拿大基金——博枫资产管理公司。5月份,新加坡的城市发展集团以人民币12亿元收购位于虹桥商务区的虹桥协信中心二期的70%的股权。此外,商务园区市场也录得一宗成交,6月,美迪西医药以人民币3.6亿元购入凯龙南汇商务园5栋研发办公楼。

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