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秒速时时彩官网20182019上海商业地产市场盘点与趋

  秒速时时彩官网20182019上海商业地产市场盘点与趋势预测本文详细解析2018年上海商业市场的变化与发展,并对2019年的发展趋势做出预测。回望2018年,上海商业地产在消费分级的态势下延续了增长势头,55个新商业项目相继亮相,越来越来多开发商通过存量改造或商业运营的转型调整来提升运营效率,推动上海商业地产不断创造新的价值。

  2018年商办用地市场供应保持稳定增长,主要释放于浦东新区、闵行区等人口大区,市中心及郊区商办用地供应量相对收紧

  未来2-3年上海即将启动的新项目层出不穷,广受关注的新出让大型商业地块,如崇邦集团四川北路综合体、瑞安集团新天地百老汇综合体、松江印象城、浦江镇万达广场、中海集团真如综合体、万科香港置地徐汇漕河泾综合体、上海地产集团龙阳路站综合体、市北高新汶水路站综合体等等,这些项目未来将产生过百万平方米的购物中心。

  2018年上海新入市商业项目55个,总建筑面积约288万平方米,市场持稳定增长态势

  与2017年相比,2018年新开业购物中心新增商业项目55个,相比2017年的46个新增项目,数量有所上升。但入市面积从2017年的303万平方米下降至288万平方米,项目平均体量有所下降。

  在区域分布上,嘉定、松江、青浦等郊区商业面积增量明显,郊区商业迎来增长;商业体量方面,5万方以下商业占比约64%,小而精社区商业越来越受欢迎。

  2018年已开业存量改造项目(含试营业)32个,总建筑面积134万平方米,存量改造项目推动商圈升级,也加剧了商业竞争

  在商业竞争中发展停滞的存量资产,因为占据核心商圈、交通等优势,历经升级改造或者物业易主之后重新回归市场。2018年完成改造重出江湖的存量项目如:上海世茂百联购物广场、瑞安新天地广场、港汇恒隆广场北座、中粮长风大悦城、三林印象城、百联一百商业中心等。

  上海新品牌数量和品牌资源多样性稳居全国第一,2018年上海首进品牌835家,拥有全国最多首店,推动“上海购物”居于国内零售领先地位

  上海新开首店数量持续猛增,据RET睿意德统计,2018年进驻上海首店共计835家。上海拥有全国最多首店,主要由于上海存量和新增商业设施数量、面积、运营品质均领先全国;同时上海消费者更加“求新求变”,丰富的消费层级愿意接纳更多新品牌;第三,上海拥有大量历史风貌街区和城市更新项目,也为大量独具特色的品牌提供了更多空间选择。

  上海新开业首店中,餐饮业态占比达53%,零售占比36%,其余为休闲娱乐和生活配套服务11%。细分品类方面,上海新开品牌更集中在咖啡、甜品、酒吧、日料、西餐、服饰集合店、家居、汽车跨界店等领域。

  无论是外资私募基金,抑或是外资地产开发商,甚至是外资零售巨头,都加紧扩大在中国商业地产的布局。2018年包括新加坡凯德置地、美国黑石基金、加拿大博枫Brookfield等机构,分别收购北外滩星港国际中心、闵行怡丰城、金桥太茂与南翔太茂等商业项目。

  作为兵家必争之地,上海的土地获取成本高,更多开发商转向存量市场寻找机会。同时,竞争加剧也进一步淘汰原先运营能力差的企业,导致更多商业项目进入大宗交易市场。预计2019年,资金充沛和运营能力突出的机构将加快规模化进程,通过资产增值和运营优化提升商业收益,部分外地企业也将落子上海,为其全国布局树立标杆。

  上海迎来一波城市更新的高峰后,众多项目进入运营后的客流“瓶颈期”。一方面空间和硬件的限制,令其在争夺客源中处于劣势,同时历史文化记忆和产业遗存又提供了稀缺的资源和客群基础。众多入市的城市更新项目如何“叫好又叫座”,从空间设计改造创新回归商业运营和租金收益最大化,将成为2019年城市更新项目的核心命题。更多企业介入城市更新将更加理性,并重视商业的定位和规划。

  上海购物中心的IP营销已经不再停留在形式的引入,而转向客群深度的转化。未来更多项目将与IP资源做深度绑定,从IP展示与互动,进而增加原创性的产业链资源挖掘,丰富消费转化场景,开发线上线下互动,把IP价值最大化的发挥。众多IP资源运营平台也将为购物中心赋能,多家互联网和金融资本支持的公司也将投入IP资产线下价值挖掘。

  上海的购物中心作为大数据和O2O的最先尝试者,已经认识到数字化的战略意义,同时也更重视价值落地。由于行业数字化水平的参差不齐,数据标签混乱,以及各家开发商的数据孤岛,行业对于共享的数据生态已呼之欲出,同时品牌的数据化选址更推动了品牌商与购物中心的数据交互需求,2019年将是商业地产数据生态的价值元年。

  随着运动健身的消费量明显提升,购物中心对运动业态的布局越来越重视。基于运动健康领域的创业已吸引了大批风投资金,同时各类小众体育客群大幅增长,运动培训、赛事管理、设施器材运营、粉丝社群消费大幅增长。而自2014年开始的运动潮牌化(Athleisure)热度不减,包括在上海K11开出首家旗舰店的Champion,安踏旗下的FILA,甚至曾经淡出视线的运动品牌Reebok、Umbro、Joma、Diarora等也杀回市场。预计未来几年运动零售以及相关延伸市场将在上海继续迎来高速发展期。

  日前,中国城市商业网点建设管理联合会发表《2006中国商业地产发展报告》,总结了当前我国商业地产的六大特征。摘要如下:特征一:“订单式开发”理念获得普遍认同以往照搬住宅项目的“先开发、后销售”运营模式被打破,“先定位招商,后投资建设”的订单式开发理念已经得到广泛认同,国内商业地产的运营管理机制正逐渐走向成熟,符合商业地产发展规律和特征的运营理念开始流行。特征二:大型企业相继战略性进入商业地产2005年,无论是内资还是外资的开发商、运营商都齐头并进,在各地掀起了一波波商业地产扩张的高潮。由于大开发商的强势进入,中小开发商生存压力加大,一些地区商业物业供大于求的态势明显,后者因资金实力有限而更为被动。特征三:融资渠道出现新变化,多元化格局初显2005年进入中国房地产市场的海外投资总额高达23亿美元,其中购买商铺和写字楼的有16亿美元。摩根士丹利等著名海外机构投资者和基金觊觎国内优质商用物业。REITs(房地产投资信托基金)作为一种理想的商业地产融资形式被普遍看好,但由于海外上市的条件和门槛较高,REITs的成功在中国还属于“个案”。农总行下发《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》,并放宽对商业地产发放贷款的年限。但受制于国内信用和评估体系的缺陷,这一试点没有全面铺开。特征四:投机性开发现象依然存在一是概念炒作,二是销售方式炒作,后者如“返租销售”、“售后包租”等。但其缺陷和危害逐渐暴露,投机性泡沫开始破灭。特征五:ShoppingMall(即大型购物中心)前景遭质疑ShoppingMall“究竟处于衰落期还是成长期?合理规模应该多大?该如何选址?”等问题答案不一,其开发热度已有所降温。特征六:非正常盈利模式“喧宾夺主”一种是从地价获利,利用地方政府引进外资的迫切心情,利用与外资商企合资等形式,变相从政府低价拿地,实现高额利润;另一种是给主力店非正常的免租期引其进驻,然后以主力店为诱饵,高价销售周边店铺,从而获利;第三种是产权式返租。而以物业销售和租金为主要收益的主流盈利模式,实际上被边缘化了。

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