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作为房地产开发的先行指标

  同策研究院监测的40家典型上市房企数据显示,2019年8月房企完成融资金额折合人民币共计368.26亿元,环比下跌58.15%。

  无论是主动还是被动,大部分地产商都开始降低自己的财务杠杆。秒速时时彩开奖app融资成本越来越高,而同时可融到的资金越来越少。

  陆晓岳(化名)为了等一笔融资,推掉了最近所有的出差。从2019年开始,作为一家上市房企资金负责人的陆晓岳就开始每周高强度出差,会见各个金融机构,希望帮公司寻找更加优化的融资方案。他所在的公司目前扩大规模需求旺盛,而与之匹配的资金端却难以支持如今的拿地节奏。

  资金问题摆在每一个地产商的面前。即便是很多一线房企,也开始惆怅无法融到相应规模的资金,随时有掉队的风险。

  同策研究院监测的40家典型上市房企数据显示,2019年8月房企完成融资金额折合人民币共计368.26亿元,环比下跌58.15%。

  “今年3月的货币宽松,实际上有一部分直接或者间接流入了房地产,因而宏观调控方面开始打政策补丁,从不同的角度去掐断过量资金流入地产的通道。”一位A股上市房企融资总告诉记者。

  今年5月,银保监会下发“23号文”,要求严格管理银行及信托对开发商的融资后,信托、海外债、银行贷款等监管新政频出,房企融资压力不断增大。

  国家统计局数据显示,1~7月份,房地产开发企业到位资金99800亿元,同比增长7.0%,增速比1~6月份回落0.2个百分点。

  “我们本来只是为一个项目提供融资方案,没想到对方公司的资金中心总经理专门从上海飞到成都,我们都担心这家公司是不是有什么问题。”一家银行公司客户经理告诉记者。

  恒大研究院数据显示,截至2018年底,房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿,预计将在2019~2021年集中到期,其中2019年到期规模高达6.8万亿。在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下,房企大多只能借新还旧,融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。

  “我们给地产的额度已经超标,因而现在我们暂停一切新增地产贷款,行里也在想办法重新调整信贷规模。按揭贷款方面,我们8月也暂停了一部分,只跟合作的开发商一手楼盘在操作。”一位大型股份制银行人士告诉记者。

  今年7月,监管部门已经向部分新增房地产贷款较多的银行进行窗口指导,要求严格控制地产投放额度。

  不过,依旧有很多开发商行走在融资的灰色地带。虽然监管层对于房企前融(指拿地后支付的土地款部分)和前前融(指拿地前支付的保证金)一直保持高压态势,不过房企在这方面融资还在继续。

  “前融通道还可以做,我们前融的成本大概在12%~13%,之前我们10%左右都可以做。”一位中型房企知情人士透露。

  目前市面上的土地款融资业务主要分两类,第一类是土地保证金配资,融资主体一般需是百强地产开发商,融资区域基本都限定在全国一二线城市,融资成本一般年化在20%~25%不等,配资比例一般在1:1或1:2。第二类是土地出让金配资,融资主体一般需是百强地产开发商、地方龙头房企,融资区域集中在全国一二线城市、强三线城市,融资成本一般在年化16%~24%不等,配资比例一般为1:1或1:2。

  “我们通常的操作方法是新设立一个项目公司,再通过项目公司母公司作为融资主体取得融资款后,在双方共管下将其用于保证金或土地款的缴付,交易结构上大部分为明股实债(股权过户+质押)。”上述中型房企人士说。

  不过,这类融资总体而言需要更强的开发主体,才可以通过财富管理等方式募集资金。“目前百强以外的地产商前端杠杆融资成本最高要到30%,我们也只愿意帮长三角的小地产商对接资金,如果是太远地方的地产商,我们担心市场不好,最后项目断掉。”一位资金中介则很无奈。

  国家统计局数据显示,1~7月全国房地产开发投资同比增长10.6%,连续第三个月回落,其中住宅投资增速回落0.7个百分点。作为房地产开发的先行指标,1~7月住宅新开工面积增速下降0.8个百分点,房地产开发企业土地购置面积同比下降29.4%,降幅较上月扩大1.9个百分点。

  7月11日,泰禾集团(000732.SZ)公告,境外全资子公司已完成4亿美元债券发行,票面利率15%,几乎创下中国地产商公开融资利率新高。这家闽系地产商曾一度以高杠杆著称,并在今年不断销售自己的地产项目,以获得更多的资金回血。

  泰禾的融资成本高企只是行业的缩影,包括中国恒大(、景瑞控股(01862.HK)、大发地产(06111.HK)等地产商均进行了超过10%利率的境外融资。

  9月6日,华夏幸福(600340.SH)发布公告,该公司的全资子公司九通基业投资有限公司与中信信托签署《永续债权投资合同》,金额为不超过40亿元人民币,投资期限为无固定期限,年利率在9.5%~12%之间。

  截至2019年6月末,华夏幸福净负债率达230.39%,较去年年底上升64.76个百分点。

  一直处于资金艰难的华夏幸福,成为主流地产商掉队的代表之一。克而瑞数据显示,2019年1月~8月,华夏幸福全口径销售额为831亿元,较去年同期1025亿元下滑18.9%,行业排名较去年同期下降10位至22名。

  当行业融资进入冰点之后,这些依赖财务驱动的地产商,正在逐渐面临不断升级的压力。

  “有一些上市房企,前端融资成本已经到18%,其实大家都可以想象,这些企业资金压力有多大。”陆晓岳说。

  绿地香港(00337.HK)董事局主席陈军认为,房地产实际已经进入一个风险投资时代,每一个投资都充满风险,同时也会给一些比较稳健的公司机会。

  (三)《国家税务总局关于未分配的投资者收益和个人人寿保险收入征收个人所得税问题的批复》(国税函〔1998〕546号)第二条;

  (五)《国家税务总局关于股民从证券公司取得的回扣收入征收个人所得税问题的批复》(国税函〔1999〕627号);

  一、个人为单位或他人提供担保获得收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。

  (七)《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2006〕865号);

  (一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

  网站简介:好屋,国内规模大、活跃度高的移动互联网房产交易服务平台之一,借助移动互联网工具,高效连接房源、购房者、经纪人,打造可信赖的“共享经纪服务平台”,助力购房者实现“...

  (九)《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》(财税〔2011〕50号)第二条第1项、第2项;

  (十一)《国家税务总局关于开展个人税收递延型商业养老保险试点有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2018年第21号)第二条。

  三、企业在业务宣传、广告等活动中,随机向本单位以外的个人赠送礼品(包括网络红包,下同),以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品,个人取得的礼品收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税,但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。

  四、个人按照《财政部税务总局人力资源社会保障部中国银行保险监督管理委员会证监会关于开展个人税收递延型商业养老保险试点的通知》(财税〔2018〕22号)的规定,领取的税收递延型商业养老保险的养老金收入,其中25%部分予以免税,其余75%部分按照10%的比例税率计算缴纳个人所得税,税款计入“工资、薪金所得”项目,由保险机构代扣代缴后,在个人购买税延养老保险的机构所在地办理全员全额扣缴申报。

  *注:新浪财经提醒:以上数据由合作伙伴提供,仅供参考,交易请以正式公告数据为准。

  (二)《国家税务总局对中国科学院院士荣誉奖金征收个人所得税问题的复函》(国税函〔1995〕351号);

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