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本身就意味着开发商办证不力

  秒速时时彩开奖直播根据《商品房买卖合同司法解释》第19条规定:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”据此,解除合同至少需要同时具备以下条件:

  房地产开发中,由于开发商有意无意的拖延,买方长期办不到产权证的实例比比皆是。对此,广大购房者心有不甘,但又无可奈何。因为按目前的办证政策,办理产权证的主体是开发商,购房者只有协助的份,单靠自己手上的购房合同等手续是办不了产权证的。现在的购房范本合同中增加了对开发商的制约条款,开发商承担迟滞办证的法律后果大致有:1退房(解约)、2承担违约金;但在实际情况下,由于房市基本上属于供方市场,房价近处于普涨趋势(未来也未必会普降)及购房人已经入住装修等情况,所以开发商并不害怕第一种后果;第二种后果,开发商对以严格限制的方法,普遍采用确定小额固定违约金的方法规避,也就是严格限制违约成本,所以开发商也不怕第二种后果。因此现阶段这两种办法对开发商迟延办证的约束力并不大。那么如何有效杜绝这一情况,真正有效解除购房者的后顾之忧呢?我认为只有一个,就是赋予购房者的单方办证权。这个设想的核心就是,在合同约定的办证期届满,开发商仍然迟迟不为购房者办理房产证时,购房者凭购房手续(合同、缴款凭据、身份证明等),可自行到产权登记部门申办产权证,而产权登记部门核实后也有责任为购房者办理。说到这里有人会问,购房人单方办理产权证,会不会产生:1、开发商大产权及土地证的分割任何完成?2一房多卖如何处分?其实这都是属于监管的问题:首先,一旦发生购房者单方申办的事情,本身就意味着开发商办证不力,应当作为对开发商行政处罚的一个重要理由;其次,开发商的大产权、土地证都可由管理部门为购房者单方分割登记,并将分割登记结果公告,所以即使开发商手中的大产权、土地证未作登记变动,监管部门的分割同样具有法律效力。至于一房多卖的登记问题,应当对购房者适用登记在先原则:一看向登记部门申请登记谁在先,二是看购房者买房、交费的时间,这样可使购房者及时行使权利,避免纠纷久拖不决。特别应注意第二个问题,只要发现开发商有一房多卖的行为,监管部门要立即进入应急机制,立即冻结开发商的财产,同时向全社会公告预警,避免更多的人上当,达到一定量后应作为刑事案件立案(这又涉及到刑法的修正)。总而言之,以前的监管部门、监管办法对开发商而言是过于宽松,开发商违法成本太低。这一设想不应包括二手房的交易。二手房交易中,如果卖方毁约,买方可以通过诉讼解决。胜诉后,向人民法院申请执行即可。这是一个已经成熟的对策。抛砖引玉,请各位老师不吝指教。

  如果因政府部门等第三方原因导致逾期办证,合同明确约定第三方原因致使逾期办证开发商免责的,从其约定,合同没有约定的,根据合同相对性原则,由开发商承担责任,但可向第三人追偿损失;

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  第二种观点则认为:开发商逾期交房、逾期办证的违约行为处于持续状态,不受诉讼时效限制,在开发商未交房或未办证之前,购房者的权益一直处于被侵害状态,开发商承担逾期办证违约金的期间应该从其逾期之日起算,一直算至办理完毕房产证之日。

  司法实践中,如果房屋已经交付使用,因逾期办证给购房人造成的损失很难举证证明,因此在判断约定的违约金是否过高时,法院有时会参照《商品房买卖合同司法解释》第18条第二款的规定,即:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

  1、如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。如军产、院(医院)产、校(学校)产的公房,必须经原产权单位盖章后才能出让,而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。

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  从上述流程可以看出,办理房屋权属登记涉及开发商、购房人和房屋登记部门三方主体,通过三者的共同行为完成权属登记。

  如果系开发商原因导致逾期办证,则根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第114条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第18条的规定,由于开发商的原因导致逾期办证,购房者可主张逾期办证违约金或损失赔偿,并要求继续履行办证义务。

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  【答案解析】 本题考查的是房地产交易的基本制度。《转让管理规定》中规定:“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格。参见教材P102.

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  根据最高院《商品房买卖合同司法解释》第18条规定,结合司法实务,我们归纳了逾期办证违约金的计算方法:

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