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秒速时时彩平台房地产行业数据背离 企业要调整

  秒速时时彩平台房地产行业数据背离 企业要调整战略战术年初以来,土地购置面积与新开工面积指标走势出现严重背离。究其原因,主要有以下几点:一是年初以来,土地合作开发和并购大幅增加,但由于二级市场土地交易信息并未完全纳入统计体系,收并购土地不计入土地购置却会产生新开工。二是新版《城市房地产管理法》将闲置土地处理上升至法律层面,各地加速闲置用地处理;土地增值税法已公开征求意见,未来,通过囤地坐享增值收益将大打折扣,部分陈年囤地加速入市。三是市场预期发生转变,开发企业追求高周转;在地方政府配合下,“拿地即开工”已成为现实。

  从房地产行业的正常逻辑看,土地购置面积增速与新开工面积增速之间存在高度正相关关系,当开发商对市场持乐观预期时,土地购置面积增速增加,新开工面积增速同样加快,反之亦然。因此,在正常情况下,二者之间是保持一致的,两个指标的数字也会基本相同。

  然而,自2019年初以来,土地购置面积增速与新开工面积增速的走势之间发生了显著背离。今年前8个月,土地购置面积同比增速平均值为-30%,而房屋新开工面积同比增速平均值为10%(见图),两个数据相差40个百分点,出现了严重的背离现象。笔者认为,这在一定程度上反映出宏观经济政策、行业运行、企业经营模式的变化,值得深入研究。

  2018年股市大幅度下跌,导致很多民营控股类公司债务危机加剧,而债务危机的传导必然影响到土地市场,很多公司为了偿还债务,被迫处置土地资产。因此,2018年下半年以来,土地市场收购兼并项目显著增多。进入今年5月份之后,房地产金融政策明显收紧,部分房地产企业迫于资金困难,加速转让项目股权。截至今年三季度,泰禾集团已经处置了12个项目,回笼资金约84.45亿元;新城控股共转让了21个项目;阳光100通过股权转让协议,回笼资金约60亿元。百强房企尚且如此,部分中小房企更是频繁通过甩卖项目求生。

  另外,在土地价格持续攀升的背景下,通过招拍挂在核心城市扩大土地储备的难度加大,而并购成为增加土地储备的有效方式。今年1月,融创以125.5亿元的对价,收购了泛海控股旗下子公司100%的股权,获得北京、上海两大优质地块项目100%权益;5月份开始,大部分城市的土地市场恢复至高位时,公司基本停止通过招拍挂获取土地,并购所得土地占融创土储的比例高达70%。

  土地收购兼并的信息不会反映在土地购置面积的统计中,但却会形成新开工。从指标解释可以看出:土地购置面积,包括房地产开发企业在报告期内,通过划拨方式和招拍挂等出让方式取得土地使用权的土地面积。其范围并不涉及二级市场交易。

  虽然二级市场实际交易持续升温,但二级市场土地交易信息并没有完全纳入统计体系,仍有待规范。与土地一级市场相比,二级市场长期处于自发分散状态,发展相对滞后且不规范。为规范、推进二级市场发展。2017年2月,国土资源部印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》,在34个市县(区)开展为期两年的试点,敦促各地搭建统一的二级市场交易平台。今年7月19日,国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》,明确了土地的转让形式,将导致土地使用权转移的行为都视为土地转让,实施统一监管。随着制度建设加速推进,未来二级市场交易将更趋规范,并逐步纳入统计体系。

  土地闲置管理已上升至法律层面。早在1999年,原国土部就出台了《闲置土地处置办法》,并于2012年进行修编,明确提出:土地闲置长达两年的,地方政府可以无偿收回使用权。由于该政策只是处置办法,并未上升到法律层面,虽然有地方政府尝试实施,但并未大面积推广。

  2018年新版《城市房地产管理法》征求意见,第二十六条明确提出,超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。同年,地方政府纷纷出台政策,加强闲置土地管理。2018年8月,安徽省政府办公厅印发《清理处置批而未供和闲置土地专项行动方案》。同年9月,陕西、四川等地先后启动批而未供土地和闲置土地清理处置攻坚行动。受此影响,部分开发企业陈年囤地被迫破土动工。

  土地增值税立法,囤地收益将大打折扣。今年7月16日,财政部、国家税务总局公开《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》,填补了以往征管漏洞,将“可清算”统一改为“应清算”,房企利用无息应交税费的时间大幅缩短;明确土地增值税实行四级超率累进税率,囤地带来的巨额收益将打折扣。该法规还未正式出台,但政策调控方向明确,开发企业将仔细掂量囤地扣除税收后的收益比率,囤地、炒地意愿将减弱,部分陈年囤地有望加速入市。

  本轮房地产上升周期已经持续了近4年,自2018年下半年之后,市场预期已经发生了变化,表现为新房去化周期变长。尽管有2019年初信贷宽松的刺激,房地产市场有过短暂的“小阳春”,但随后的7月底高层明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,加上房地产金融政策明显收紧,市场预期再次回落。

  一方面,在市场预期发生根本性转变的背景下,加之整体信用环境偏紧,房企纷纷抢开工,推行“高周转”模式。因为只有开工后才可申请开发贷,同时加快施工直至取得预售证,通过预售获取销售回款来应对资金压力。另一方面,随着预期发生改变,土地价格增值的空间已明显缩小;随着土地溢价率回落和流拍的增加,部分三四线城市甚至可能会出现土地价格下降,囤地已没有意义。

  为进一步提高行政审批效能,进一步优化营商环境,部分地方政府也在简化流程,助力开发企业实现高周转。9月4日,南京市规划和自然资源局发布《关于进一步优化新取得建设用地使用权范围内临时建筑审批工作的通知》。开发企业建设临时售楼处等配套项目,取得临时施工许可的过程,从几个月到一年甚至更长压缩至一天。按照《通知》,最快办理当日就可开工,“拿地即开工”成为现实。

  土地购置面积与新开工两个指标数据走势出现背离,体现出房地产法治建设加速推进,对行业的规范治理显著加强;反应出地产宏观调控思路的转变,对行业发展预期产生的重大影响。

  中央已经明确,将坚持“房住不炒”的定位不动摇,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  对于企业而言,一方面,应密切关注房地产领域法律法规以及制度建设,并及时评估相关政策法规对行业发展、企业运营带来的影响,以积极应对;另一方面,要顺应大势,转变思维模式;调整战略战术,以应对新的趋势和新的环境。

  相比之下,伦敦的房地产市场一直在下滑,自2016年公投以来,伦敦优质住宅的价值下降了11%,平均房地产价格则下降了3%。

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  根据第一太平戴维斯的数据,截至今年6月,巴黎优质房地产的价值(按价值计算排名前5%~10%的房屋)增长了近8%。同期,巴黎的平均房地产价格上涨了6%以上。

  董秘:我们对外披露全部是按照深交所的要求,2015年年度的数据招商局蛇口工业区有限公司是没有做全年的但是我们在1月7号的时候我们做了业绩盈利的快报。我们其实是一个很特殊的案例。蛇口工业区净资产是比较小的。

  实际上,在多项国际评测中,从2018年开始,巴黎都取代了伦敦,成为欧洲对投资者最具吸引力的城市。

  其他:我可以理解22块招商进场,但是我不能理解大部分的股民对净资产收益没有进行公开很侧重的表述,净资产哪怕是账面净资产也应该跟我们说清楚

  巴恩斯(Barnes)的报告则显示,2018年开始,巴黎进入了超级富豪评选的全球前五名城市,伦敦排在第五,伦敦的豪华房地产市场被称为“英国脱欧的受害者”。

  董秘:我先回答第二个问题,作为危机公关我自信我做的比别人好,你知道我们从30号下跌以来暴跌的真实原因吗?因为我们这次整体上市的方案特点在于我们有23.6元,这个23.6不管大家信不信大部分人都是认可的,所以前期四月三号停牌以后我们九月二十四号复盘我们只跌了一个跌停,马上收红了,为什么呢?有大量的资金股东进去了,有很多公募基金,大家都认可这个市场是有一个套利的公式的深入民心,你如果不知道就没有资格说我没有危机公关,9月24号复盘以后跌了一个跌停,当时复盘的很多公司都五个跌停,招商能够稳住一个是大家都资产公司有信心,而且大家也都认定这个套利的公式是成立的,因为23.6相当于招商地产原来没有合并的时候是33.78的价格,。所以才会到45我们才停下来,12月7号停盘,如果没有市场的力量,怎么能够股票推到45停下来,30号我们的股东大量的获利盘,他是通过融资融券账户买的,他一定是要离场,有一部分他本来想在45之前离场,但是当时万科举牌,房地产股票一直往前走,所以招商地产大家都很认可,所以大家都存有一种失望认为到了30号,因为我们当时挂牌,整个进程非常快,大家也在猜什么时候,新股发行总会有一个惯性往上走,这个时候离场是最好的,但是30号的时候市场不太好,我们还有一种情况,这次有个创新,B股灭掉,B股的股东是境外身份没有A股账户的,所以他很可能当我停牌的这段时间汇率在波动这部分的B股股东是没有安全感的,所以只要把股东账户换成特A账户的,他迫于汇率的风险他一定是急于抛掉以后,所以30号有两个因素,我们已经做了股东分析,我们能拿到停牌前股东名册,也能拿到31号股东名册,也能拿到今天在做各位的股东名册,所以在30号我们看到市场波动的情况下,我们还是进去了,我们整个交易均价是22.5所以招商局已经尽力了

  国际物业咨询公司莱坊(Knight Frank)的数据显示,6区的房地产价格为每平方米1.388万欧元,比去年上涨了10.2%,今年巴黎公寓的每平方米平均价格已经突破了1万欧元(约和7.9万元人民币)。

  其他:公司复牌开始股价一直暴跌,不知道在财务方面2016年三月到六月,可能也见不到这个1400亿进入我们资本公积金,可能进不了,是不是我们为了应付国资委的检查把这个往下调,因为我是央企工作的,是不是要调低这个东西成绩更高一点,那是我们的损失,我是二级市场投资者,第二点我问下董秘,这种危机公关意识在我们2015年12月30号公司上市以来为什么不把一月份所做的很多事情把他提早在2015年12月31 号做出来,20号进入市场我了解,我也相信你们的尽心,我们怎么会对危机公关意识报以信心?

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